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樓市托底進行時:從降溫轉向升溫
作者:高妍 來源:轉載自中國房地產網-中國房地產報 日期:2014-10-22 10:32:11 點擊:2006 屬于:行業動態

  6月全國陸續退出限購后,進入10月份樓市頹勢依然未見好轉。10月10日,IMF發布了亞太區經濟展望更新報告,將中國GDP增長預期由原來的7.6%下調至7.4%。當下作為中國經濟支柱產業之一的房地產行業的不景氣已經深度影響到了GDP增速的預判。連續三個季度的市場下行,讓決策層打破了之前的沉默,作出實質性動作。
  先是在“十一”長假之前的最后一天,央行突然重磅出臺了房貸新政。緊接著,“十一”結束后的第二周,住建部等三部門又聯合出臺了公積金貸款新政。至此,提振樓市的意圖已經十分明顯。
  “這不是救市,而是令房地產市場回歸常態。”長期參與政策咨詢、制定的中國房地產研究會副會長顧云昌在接受中國房地產報記者采訪時表示。“本輪樓市調控政策有四個特點:一是去行政化,如取消限購、限貸,更多用市場辦法調控;二是由給樓市降溫變為升溫;三是由自上而下的調控變為自下而上的差別化調控;四是改變過去單純的調控,加入改革和創新,如央行鼓勵銀行發行MBS、支持地產企業開展REITs試點等行動。”顧云昌稱。
  新政效應延后
  9月30日房貸新政公布后幾天內,各商業銀行及股份制銀行的信貸新政紛紛落地。
  “北京這邊,首套房貸款還清后再買2套算首套,首付30%,貸款利率為基準利率。”中國建設銀行北京分行住房金融與個人信貸部人士對中國房地產報記者表示,明年貸款利率可能會好一點。
  據中國房地產報記者了解,中國銀行、工商銀行、興業銀行、招商銀行、農業銀行等,均稱已出臺具體措施并已按照新的房貸政策開始執行。但幾乎都是由總行出臺指導性文件,而各地分行則可根據當地情況具體執行差別化的房貸政策。
不過,首套房貸利率優惠幅度則很難擴大。
  “首套房貸利率最低的是農村商業銀行,八五折,但是條件很苛刻,要求房子比較新,1998年以后的房子且客戶資質好等。大部分銀行首套房貸利率都是九五折、九折。目前我們二手房交易已經在按新的房貸政策在做業務。”某大型房產中介人員對中國房地產報記者表示。
  對此,交通銀行首席經濟學家連平在接受中國房地產報記者采訪時表示,央行所說的七折利率是下限,至于各銀行怎么定價,要按照市場合理成本來確定。在這些成本中,一是要考慮負債成本,商業銀行負債成本近年來上升得很快,與5年前根本不同;二是營運成本,包括員工工資等;三是風險成本,要進行風險撥備;四是營業成本,不管盈利與否,銀行都要繳納這部分費用。
  “綜合這幾項成本來算,貸款低于九折利率,商業銀行基本就不賺錢了,利率九折到九五折,這個貸款業務還能做。”連平指出。
  就在業內人士探討房貸松綁的落地情況和實際效用之際,公積金貸款新政也協同推出。
  10月13日,住建部、財政部、央行聯合發布了《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,由原來須連續繳存12個月公積金的貸款申請條件放寬到6個月,取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等四項收費,實現異地互認、轉移接續。
  “公積金實現異地互用,在技術上基本沒有障礙。”賽普咨詢戰略事業部副總經理李春亮在接受中國房地產報記者采訪時表示,難度在于公積金的管理方式,“公積金的屬地管理決定各個主體利益的協調和分配。各地的存繳基數不一致,整體資金池不一致,貸款發放上限不一致,這些問題都會對政策的落地有影響”。在他看來,新政效應的顯現尚需時日。
  庫存力壓 短期復蘇難
  房貸新政以及公積金新政等利好政策的出臺,其實是中央政府基于整個實體經濟運行及整體風險考慮做出的調整。
  顧云昌認為,房地產市場偏冷不是房地產一個行業的問題,直接影響到地方財政、經濟運行以及金融風險。“地方政府財政收入很大程度來自于土地出讓金,樓市長期過冷,必然會嚴重影響地方財政收入,進而影響地方債償還,增加銀行壞賬,造成金融風險。所以此次給樓市升溫,談不上救市,僅僅是微刺激,令市場恢復常態。”不過,房貸新政和公積金新政還是會在某種程度上改變市場觀望狀態和消費者預期。
  “政策釋放的信號很明確,那就是政府鼓勵和支持正常的房產購買,除了投資性的沒有放開,自住型和改善型住房都獲得了政策支持,這個信號釋放后,整個市場對樓市的看法就改變了。原來是政府打壓樓市,現在整體經濟不太景氣情況下,為保經濟而松綁樓市。”中經聯盟秘書長、華業地產股份有限公司副總經理陳云峰在接受中國房地產報記者采訪時分析表示。
  在雙重新政的利好之下,對市場的刺激作用會有多大?
  上海易居房地產研究院最新發布的《9月份新建商品住宅庫存報告》顯示,截至9月底,所監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米,環比增長4%,同比增長23.8%。9月庫存創下近5年歷史新高。其中,一線城市庫存已保持連續8個月的環比正增長,且9月增幅有所擴大。庫存去化周期依然偏大。
  “10月份房地產成交量會有所起色,但目前來看還不具備持續回升的條件,一方面是房企庫存太大,另一方面,房貸政策的落實也要一段時間,所以成交量不可能趨勢性回升,要到明年上半年才能看出趨勢。”連平表示。
  “以后的房地產市場中,投機和投資需求都會減弱。一是因為庫存越來越大;二是房地產稅正在醞釀中,保有量多則未來被征的稅就多;三是信息聯網正在加快;四是反腐。”因此,連平認為,“新政釋放出來的更多還是剛性需求及改善型需求,不會像過去那樣導致房價的大起大落”。
  “新政對二線城市的刺激作用更大,二線城市既放松限購還放松限貸。三四線城市本來就沒限購,一線城市則還沒放開限購。不過,目前看來,房地產市場還在下行,只不過下行速度放緩。市場真正好轉可能要到明年下半年。”顧云昌預測道。
  “年底之前,整個行業還是應該靈活促銷,走量最重要。最晚到2015年3月份整個樓市就會復蘇。”陳云峰分析稱。


 

 

 

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